¿Por qué tengo que ir al notario dos veces para firmar mi hipoteca?

En el año 2019 entró en vigor la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCCI). Esta ley se aprobó persiguiendo dos objetivos fundamentales:

• Aumentar la seguridad jurídica. De esta forma, se pretendía acabar con los problemas que, tras la crisis financiera de la pasada década, se habían producido en los mercados hipotecarios y, en particular, los problemas de transparencia del sistema crediticio que se materializaron en las sabidas consecuencias judiciales en materia de cláusulas abusivas.
• Acabar con la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, exigiendo un plus de responsabilidad al primero, como profesional, en su comportamiento hacia el segundo.

De entre todas las novedades que supuso su promulgación, es importante destacar la que afecta a los deudores hipotecarios de una manera más directa y novedosa: ahora hay que venir dos veces al notario. Además del día de la firma del préstamo hipotecario, el deudor (y, en su caso, el fiador y el hipotecante no deudor) tienen que acudir al notario de su elección con antelación para recibir el asesoramiento exigido por la ley sobre la operación proyectada.

¿Cómo funciona este proceso?

La primera cuestión que debemos aclarar es que el acta de transparencia, es decir, acudir al notario a recibir el asesoramiento previsto en la LCCI, es un requisito de carácter imperativo. No se puede evitar, no se puede renunciar a él, no se puede excepcionar en ningún caso.

El notario, que siempre es elegido por el prestatario y nunca puede ser impuesto por el banco, prestará este asesoramiento sin perjuicio de las explicaciones adecuadas previamente prestadas por la entidad financiera. Es decir, nunca se puede acudir a la notaría in albis, sino que este asesoramiento notarial no excluye al suministrado previamente por el banco.

¿Cuáles son los plazos?

Esta es una cuestión complicada y, sin duda, la que más preguntas suscita normalmente. En primer lugar, el prestatario firmará con la entidad financiera toda la documentación precontractual de la operación (la FEIN, la FiAE, la minuta del contrato, etcétera), pero esa firma no activa el plazo previsto en la LCCI para poder firmar la hipoteca. Efectivamente, es la subida de la documentación firmada que hace la entidad financiera a la plataforma notarial la que abre el plazo, y no la firma por el cliente. Si el banco la sube uno o dos días después de la firma del deudor, el plazo del que ahora hablaremos no empezará a correr hasta que no se produzca aquella subida.

Una vez se ha cumplido este requisito se activa el plazo que prevé la LCCI: durante los diez días siguientes no se podrá firmar el préstamo hipotecario. Aquí hay que tener en cuenta que el día que se ha subido la documentación no cuenta, sino que el primero del plazo es el siguiente. Veámoslo con un ejemplo: si el deudor firma la documentación contractual con el banco el día 2, pero el banco la sube el día 4 a la plataforma, el préstamo hipotecario no se podrá firmar hasta el día 15 del mes. El plazo de 10 días naturales habrá tenido lugar entre el 5 y el 14 del mes y, así, el día 15 sería el primero en que se podría firmar el préstamo.

Una vez transcurrido dicho plazo, el préstamo se puede firmar cualquier día, cualquiera que sea el tiempo que haya pasado desde que se firmó la documentación y se subió a la plataforma. La única limitación es la caducidad de la FEIN. Todos los bancos incluyen una fecha tope, transcurrida la cual, la FEIN y el resto de la documentación caduca y es necesario volver a emitirla (y, por tanto reiniciar el proceso), salvo que el banco emita una prórroga (cosa que no está obligado a hacer, y que no siempre hace).

¿Y qué ocurre con el acta previa y el asesoramiento notarial?

Desde el día de la subida de la información a la plataforma, el deudor puede acudir a la notaría a recibir el asesoramiento previsto y autorizar el acta exigida por la ley. En el ejemplo anterior, aunque el préstamo no se pueda firmar hasta el día 15, desde el día 4, podría el deudor venir cualquier día a la notaría. ¿Y si se pasan los diez días? No importa, puede venirse a firmar el acta pasado el plazo de diez días, en el supuesto que planteábamos, el día 18 por ejemplo, y venir a firmar el préstamo el 19 (siempre antes de que caduque la FEIN). Este aspecto es importante: acta previa y préstamo no se pueden firmar el mismo día; la ley exige que sean días diferentes, aunque pueden ser consecutivos.

¿Puedo firmar el acta previa y recibir el asesoramiento con un notario y luego el préstamo con otro?

No, no es posible. El acta previa y el préstamo se tienen que firmar con el mismo notario. Lo que sí se puede es cambiar de notario durante el proceso. En ese caso, se deberá firmar con el nuevo notario el acta previa (incluso aunque ya se hubiera firmado con el anterior) y el préstamo. El cambio de notario no reinicia el plazo, los diez días se siguen contando desde que se subió la documentación a la plataforma.

¿Y si no puedo acudir a una de los visitas a la notaría? ¿Puedo apoderar a alguien?

Sí, se puede dar poder para que una persona de la confianza del deudor comparezca en su nombre a cualquiera de los otorgamientos, o a ambos.

¿En qué consiste la primera visita al notario?

Este día el deudor se reúne a solas con el notario, sin que haya nadie de la entidad financiera, para que le explique adecuada y suficientemente el contenido de la documentación precontractual. El deudor vendrá provisto de su D.N.I. y, además, podrá plantear al notario las preguntas que considere oportunas, plasmando en el acta las que realice y la contestación del notario. Además, una vez concluida la explicación, contestará un pequeño test sobre todo ello.

En definitiva, la reforma legal clarifica el proceso y de autorización de un préstamo hipotecario y aumenta la transparencia de la operación. Además, produce un efecto que, aunque pueda resultar menor, es, en realidad, de vital importancia. El día de la firma del préstamo hipotecario, cuando la notaría se llena de las personas que han participado en la operación, el deudor juega en casa. Conoce el terreno de juego (el despacho) y al árbitro (el notario) y afronta “el partido” con otro espíritu.